Au moment de votre projet d’achat, l’une des premières questions qui se posent est : Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Si vous souhaitez investir dans l’un ou l’autre, différents critères sont à considérer. Homexpress vous explique en détail les informations à prendre en compte.
Neuf ou Ancien : les conditions juridiques
Le charme de l’ancien a un cachet plus important. Le combo parquet, moulures, cheminée entraîne souvent le coup de cœur des acquéreurs, mais l’ancien ne correspond pas forcément au cliché des appartements haussmanniens.
Selon la législation, est considéré comme ancien un bien qui a déjà été habité, qui a plus de 5 années de construction ou qui a été vendu au moins une fois. Même si le bien à moins de 5 ans et qu’il a connu un changement de propriétaire, il est catégorisé comme ancien.
Un bien est considéré comme neuf s’il a moins de 5 ans et n’a jamais été habité. Les futurs acquéreurs peuvent acheter des programmes immobiliers neufs vendus sur plan, maquette ou encore par vues 3D. Les logements en projet s’achètent sous le régime de la VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement. Une rénovation profonde d’un bien de plus de 5 ans peut également être considéré comme neuf.
Différence de prix
Dans l’ancien, le prix de l’immobilier est décidé en fonction de l’offre et la demande. Il est en général moins cher que le prix du neuf sauf quand il est situé dans les quartiers prestigieux des grandes villes et qu’il s’agit d’un bien d’exception.
Cette différence de prix avec les biens immobiliers neufs s’explique par le coût du terrain, la part des promoteurs, la construction, ect. Les programmes neufs sont dans l’obligation de respecter les normes en vigueur liées à la performance énergétique et l’isolation thermique (DPE) ce qui augmente rapidement le prix de l’immobilier neuf. Le confort thermique pourra être amoindri dans les logements anciens.
Même si l’immobilier neuf est plus cher à l’échelle nationale, il bénéficie de nombreux avantages financiers pour encourager les futurs acquéreurs à acheter.
- Lors de la signature de l’acte authentique, les frais de notaire sont souvent réduits de 2% du prix de vente contre 7,5% (en moyenne) dans l’ancien.
- Acheter neuf permet d’être couvert par un programme de garanties. La garantie biennale (2 ans) protège toutes installations liées à l’équipement. La garantie décennale (10 ans) couvre tout ce qui est lié aux fondations, à la structure du bâtiment ou encore à la toiture. La garantie de parfait achèvement qui courre pendant 1 an après la réception des travaux permet également de se prémunir de tous dérangements qui arriveraient en raison d’une malfaçon.
- L’Etat a mis en place une aide dédiée aux primo-accédants pour acheter des logements neufs. Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer une partie de l’achat ou de la construction du futur logement.
Les risques à prendre en compte
La situation géographique : Il y a assez peu de programmes neufs dans les grandes villes en raison de la prédominance de l’immobilier ancien qui est déjà bien installé. L’avantage des logements déjà construits c’est qu’ils sont entourés de commerces de proximité, de transports en commun et d’écoles.
Délais d’achat entre l’immobilier neuf ou ancien : Investir dans un logement ancien c’est la garantie d’avoir la clés-en-main du bien 3 à 4 mois après l’avoir visité. À l’inverse, en achetant un bien issu d’un programme neuf, le délai d’attente est plus long et peut aller jusqu’à 4 ans. L’achat immobilier dans le neuf s’effectue par un contrat de réservation avec le promoteur puis par la signature d’un contrat définitif devant notaire.
Les charges élevées dans l’ancien : Entre travaux de rénovation du bâti et les autres charges de consommation, la facture devient très salée. Alors que dans l’immobilier neuf les charges sont moins élevées en raison de l’entretien moins important de la structure et de l’optimisation des matériaux mis en place.
Revente d’un bien neuf : Acheter neuf revient à payer cher, cependant dès que le bien immobilier a été habité il subit une dépréciation de 20% de sa valeur initiale. Il perd clairement en plue-value.
Malfaçons dans le neuf : Même si les appartements neufs sont livrés clé-en-main, on ne peut que difficilement s’y projeter complètement avant la construction. Par souci de rapidité, beaucoup de malfaçons apparaissent, allant du sol mal posé aux problèmes d’échantéité de la toiture, en passant par les infiltrations d’eau et de défauts de solidité.
Les deux solutions possèdent des avantages et inconvénients. Cependant les biens anciens sont les plus privilégiés par les acquéreurs contrairement aux nouvelles résidences. En plus du charme de l’ancien, ces biens sont principalement situés en centre ville avec un accès facile aux transports, des commerces proches et des écoles. Idéal pour réaliser un investissement locatif. Il est également plus facile de s’y projeter que sur programme immobilier acheté sur plan.