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Définir le prix de vente de votre appart’

Le prix de vente varie d’un appartement à un autre mais pourquoi?

De nombreux critères dont le quartier de résidence et la surface habitable sont à prendre en compte pour calculer le prix le plus juste.

Votre décision est actée, votre logement va être vendu. Mais, à combien pourriez-vous le vendre ? Un prix trop élevé peut être un frein pour certains acheteurs et avec un prix trop bas vous aurez l’impression de l’avoir bradé. Pas de panique. Nous allons vous donner les clefs pour estimer la valeur de votre maison ou appartement c’est-à-dire le juste prix par rapport au marché immobilier.

Prix de l’immobilier, quels éléments vont peser dans la balance ?  

Pour vendre une voiture, vous regardez le modèle et les différents équipements dont elle dispose. Ensuite, vous épluchez les annonces des concurrents afin de voir si vous vous situez dans la même fourchette de prix. Pour l’estimation d’un bien immobilier, la procédure est quasiment identique. Vous devez regarder la localisation, la surface habitable et le nombre de pièces entre autres.

La localisation

Suivant votre quartier de résidence dans Paris, le prix au mètre carré sera différent. Un appartement dans le très chic 6ème arrondissement (quartier Odéon : 17 040€/m²) ne profitera pas de la même cote que s’il est situé dans le 19ème arrondissement (quartier Pont-de-Flandre : 7 480€/m²). Un autre élément peut également jouer sur le prix, c’est la proximité de votre lieu d’habitation avec les commodités : commerces, transports en commun, écoles. 

Des outils d’estimation gratuits sont mis à votre disposition sur le web comme Base Bien (bases d’informations économiques et notariales sur Paris), Immoprix (le baromètre immobilier des notaires sur toute la France) et le site gouvernemental, Patrim – “Rechercher des transactions immobilières”. Ces trois plateformes vous permettent de connaître le prix réel de vente des appartements ou maisons vendus dans votre quartier et aux alentours.

Et bien entendu, nous vous conseillons de jeter un coup d’œil à notre Baromètre Homexpress qui affiche en temps réel les moyennes des prix des arrondissements de Paris et des villes de la Petite Couronne selon toutes les annonces publiées durant les 30 derniers jours que nous scannons de manière automatique avec notre logiciel HomeFinder !

Le type de bien

Vivre dans une maison, un hôtel particulier ou un appartement a forcément un impact sur le prix. Un logement peut se démarquer des autres en apparence similaire par certaines caractéristiques plus ou moins recherchées. Une maison, qui jouit d’un espace extérieur : une terrasse et / ou un jardin privatif. Un appartement, qui dispose d’une place de parking ou d’un garage. 

L’état général du logement

Rénovation du système de chauffage, rafraîchissement des peintures, transformation de la salle de bain, le degré de rénovation constitue un élément qui peut faire grimper ou au contraire baisser l’addition. Un logement cosy et moderne séduit davantage les acquéreurs qu’un appartement dans son jus. Néanmoins, cela ne fait pas tout. Certains détails moins visibles sont tout aussi importants au niveau du confort voire davantage. Par exemple, les matériaux utilisés pour les fenêtres ou l’isolation. De bonne qualité, ils permettront de réaliser des économies d’énergie et de limiter les nuisances sonores.

Le nouveau propriétaire pourra toujours réaliser des travaux une fois l’acte de vente signé afin de modifier le logement à sa convenance et si besoin faire appel à un architecte d’intérieur.

La superficie et l’aménagement des pièces

Le prix moyen du mètre carré à Paris s’élève à 12.5000.593 €/m² pour un appartement et le prix peut encore augmenter s’il est bien agencé. A surface équivalente, l’aménagement des pièces peut faire la différence. Un bien de 30 m² peut offrir une chambre, un séjour, une salle de bain et paraître spacieux et fonctionnel. Alors qu’au contraire un 50 m² peut paraître étriqué, car il ne dispose pas beaucoup d’espace de rangements et la surface des pièces est mal répartie.

L’étage de l’appartement

Les logements situés dans un même immeuble ne seront pas forcément vendus au même prix, le quartier est pourtant identique. La différence est l’étage. Les acquéreurs préfèrent souvent prendre de la hauteur. Le calme, la lumière et l’absence de vis-à-vis font des appartements situés au dernier étage, les biens les plus prisés. Le 54ème étage est un étage considéré comme noble en particulier dans les immeubles parisiens de style Haussmannien. Les logements à ce niveau du bâtiment permettent, en effet, de profiter d’une belle hauteur de sous-plafond. En plus, les résidents ne souffrent pas ou peu du moins moins des nuisances extérieures et notamment celles liées à la circulation contrairement à ceux qui logent au premier étage. Les rez-de-chaussée au contraire peuvent présenter une décote allant jusqu’à 20% en raison du manque de lumière et parfois d’un sentiment d’insécurité.Souvent de plain-pied, les rez-de-chaussée séduisent, car ils offrent une petite cour ou un jardinet.

Une décote à prévoir sur les logements occupés

Le bien que vous souhaitez vendre n’est pas nécessairement votre résidence principale. Il peut s’agir d’un logement que vous avez mis en location pendant plusieurs années. Ces biens occupés subissent des décotes dont le montant varie en fonction du type de location : 

  • Location loi de 1948. Les locataires payent souvent des loyers faibles et le bail est plus difficile à rompre. De plus, des travaux sont généralement à prévoir. La décote est donc très importante, entre 40 et 50%.
  • La location vide. La décote est plus basse, entre 10% et 15%, son taux va dépendre de la durée du bail en cours.
  • Location meublée. Aucune décote spécifique n’est à prévoir.
  • Petite surface type studio ou studette. Ces logements sont souvent achetés dans le but d’un investissement locatif. Très rentables, ils subissent une décote faible, entre 5 et 10%.  

Le prix du bien affiché dans l’annonce immobilière

Négocier les prix constitue pour les acheteurs un véritable sport. Ils essayent toujours de faire baisser, ne serait-ce qu’un peu, les tarifs affichés. Pour jouer le jeu et ainsi satisfaire les personnes intéressées, vous pouvez choisir d’intégrer une marge à la valeur vénale de votre bien. Ce montant supplémentaire peut être compris entre 3 et 5%. Attention, de ne pas être trop gourmand, vous risquez de décourager des acquéreurs potentiels.

A noter, les agences immobilières affichent des prix non négociés. Suivant le prix du marché, le chasseur immobilier connaît le plus souvent le montant qu’il pourra négocier afin d’offrir à leurs clients le juste prix le plus juste.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Un expert immobilier connaît parfaitement toutes les ficelles et pourra mettre en avant tout le potentiel de votre appart’ afin de le vendre rapidement et surtout au bon prix. Son rôle peut aller au-delà de la simple évaluation immobilière. Il peut être chargé de diffuser votre annonce, d’effectuer les visites et de s’occuper des démarches administratives la paperasse. Vous gagnez mis bout à bout du temps et vous êtes serein durant cette période qui peut être compliquée.  

Pour vous aider à dénicher un nouveau bien immobilier plus grand, mieux agencé, mieux situé dans la capitale ou la Petite Couronne, n’hésitez pas à faire appel à nos services. En tant que chasseur immobilier, nous avons accès à de nombreuses offres exclusives.