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La promesse de vente vous garantit l’achat de l’appartement ou de la maison que vous convoitez. Ce contrat scelle par ailleurs les modalités de transaction du bien immobilier : le prix, la date de remise des clefs, le montant des frais d’agence…

Formuler une offre, le premier pas vers l’achat

Avant d’envisager de signer une promesse de vente, vous devez tout d’abord formuler une offre d’achat. La réponse à votre proposition arrivera dans les jours qui suivent. Si l‘offre est acceptée, la vente est théoriquement conclue. Notez cependant que le vendeur peut vous faire une contre-proposition que vous pouvez à votre tour refuser. Vous entrez alors en phase de négociation pour trouver un compromis sur le prix. Votre chasseur immobilier saura vous aider à trouver les bons arguments pour obtenir le bien convoité au meilleur prix.

Pourquoi signer une promesse de vente ?

Grâce au soutien de votre chasseur d’appart’, vous avez réussi à trouver un accord avec le propriétaire du logement sur les différentes modalités de vente. Cet accord peut être scellé par la signature d’une promesse de vente, aussi nommée promesse unilatérale de vente. Cette option d’achat sécurise votre acquisition et vous donne en quelque sorte une “exclusivité” sur le bien sur un laps de temps défini qui est d’environ deux à trois mois.

La promesse de vente peut prendre deux formes :

  • Un acte sous signature privée : le contrat est signé en présence uniquement du vendeur et de l’acheteur avec éventuellement le soutien de l’agent immobilier. Le document aura une valeur juridique à la condition qu’il soit enregistré par le service des impôts fonciers dans un délai de 10 jours. Notez que cette étape d’enregistrement n’est pas nécessaire dans le cadre d’un compromis de vente.
  • Un acte authentique : le document est rédigé par un notaire.

Cet avant-contrat sera validé par la signature de l’acte authentique de vente par un notaire.

Une indemnité d’immobilisation peut être demandée

La promesse de vente peut notifier le versement d’une indemnité d’immobilisation, également nommée prix de l’exclusivité. Cette contrepartie financière à la charge de l’acquéreur dédommage le vendeur qui s’engage à lui réserver le bien pendant toute la durée de cet avant-contrat. Son montant représente souvent entre 5 à 10% du prix d’achat. Sachez que l’indemnisation d’immobilisation est obligatoire dans le cas où la promesse de vente unilatérale court sur une période de plus de 18 mois.

Quelles différences entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente permettent de définir les modalités de la transaction à une petite différence près. La promesse de vente engage de manière unilatérale le propriétaire à vous vendre le logement. S’il se rétracte pour une raison ou une autre, vous pouvez entamer des poursuites en justice. Vous n’avez toutefois pas le droit de décliner votre offre à l’issue du délai de validité du contrat.

Dans le cas de la signature d’un compromis de vente, les deux parties s’engagent l’une et l’autre et sont dans l’obligation de respecter leur engagement, on parle de contrat synallagmatique. Ainsi, si l’une des deux parties venait à changer d’avis, des dommages pourraient être réclamés par l’autre. 

Que doit contenir une promesse unilatérale de vente ?

Au même titre que le compromis de vente, la promesse de vente doit contenir un certain nombre d’éléments comme par exemple :

  • Les coordonnées des deux parties prenantes.
  • L’origine du bien : le nom du précédent propriétaire, la date du précédent acte de vente, l’acte notarié, etc.
  • La description détaillée du bien
  • Le montant des honoraires du professionnel immobilier en charge de la vente.  
  • Le montant de vente de la maison ou de l’appartement et les modalités de paiement (souscription ou non d’un prêt immobilier).
  • La durée de validité de la promesse de vente et le délai limite pour signer l’acte de vente définitif.
  • Les clauses suspensives
  • La date de remise des clefs.

Est joint en annexe de la promesse de vente le dossier de diagnostic technique (DDT). 

La signature de la promesse de vente doit-elle se faire en présentiel ?

Pas obligatoirement, durant ces derniers mois, la démocratisation de la signature électronique par visioconférence s’est accrue. La promesse de vente est ensuite envoyée en lettre recommandée avec avis de réception ou par recommandé électronique. Chacune des parties en conserve un exemplaire de ce document et un délai de rétractation de 10 jours s’ouvre au bénéfice de l’acquéreur.

En cas de rétraction, que se passe-t-il ?

En tant qu’acheteur personne physique, vous avez la possibilité de vous rétracter à la suite de la signature de la promesse de vente et donc renoncer à l’achat du bien. Cette période où la rétractation est possible pendant une durée de 10 jours (jours fériés et chômés inclus) démarre à la réception de la lettre recommandée qui informe les parties de la validité de la promesse de vente. Passé ce délai, l’acheteur est engagé dans l’achat du logement. Une rétractation passée ce délai de 10 jours pourra coûter cher à l’acheteur, car le vendeur aura le droit de conserver l’indemnisation d’immobilisation versée, à moins de présenter un motif valable. Cette raison valable aura dû être prévue dans les différentes clauses suspensives du contrat, comme par exemple le fait de ne pas avoir obtenu de crédit.

Il est important de noter qu’un acheteur personne morale qui achète un bien immobilier pour le compte d’une société ne pourra pas bénéficier du délai de rétractation de dix jours : il sera engagé dès la signature, au même titre que le vendeur.

La promesse de vente protège l’acquéreur. Le vendeur est dans l’obligation de lui remettre les clefs de l’appartement ou de la maison à la date convenue en cas de paiement du prix prévu. Dans le cas contraire, l’acheteur pourra saisir le tribunal de Grande Instance et demander l’exécution forcée du contrat. Cette demande peut s’accompagner du versement d’une indemnisation calculée par rapport au nombre de jours de retard.