L’acte de vente constitue généralement une formalité. Le prix du bien, la date de remise des clefs ou le mode de financement, chaque clause a été soigneusement négociée dans le compromis de vente (ou promesse de vente). Le notaire reprend les grandes lignes de cet avant-contrat (d’où l’importance qu’il soit parfaitement rédigé). Une fois le dossier parfaitement complet, la transaction immobilière est finalisée et vous êtes déclaré officiellement comme le nouveau propriétaire de l’appartement, de la maison ou des locaux professionnels.
L’acte de vente, un acte authentique
Après l’offre d’achat et la promesse de vente, une dernière signature reste à effectuer chez le notaire afin de finaliser la vente. C’est lui qui s’occupe en effet de rédiger l’acte de vente. Ce contrat d’achat définitif est dit authentique car l’officier public y appose son sceau. Un seul et unique exemplaire est édité et ce document, appelé la “minute”, est conservé par le notaire. Il remet aux deux parties prenantes des copies authentiques établies à partir de la minute.
La présence du notaire a un autre intérêt. Il est témoin du bon déroulement de la vente. Il vérifie l’identité des protagonistes et s’assure que chaque partie signe en toute connaissance de cause. Il est également là en tant que conseiller : il répond à vos questions si un élément n’est pas compris et veille enfin au bon équilibre du contrat.
L’acte de vente, la finalisation de la vente
Ce rendez-vous chez le notaire respecte un certain protocole. L’officier public procède à la lecture du contrat à haute voix. Puis chaque partie signe l’acte de propriété qui officialise le changement de propriétaire. Le notaire vous remet les clefs de votre nouveau logement et s’occupe du transfert de l’argent sur le compte du vendeur. Notez que vous ne recevrez pas le titre de propriété le jour même, vous devrez attendre plusieurs mois avant que celui-ci ne soit vraiment enregistré.
Cet acte notarié a une valeur légale par sa date et son contenu. Ainsi, son exécution peut être forcée si le vendeur ou l’acquéreur ne respectent pas leurs engagements.
L’acte de vente authentique, un acte électronique
Le secteur immobilier utilise depuis plusieurs années la signature électronique pour la validation de nombreux contrats. Chez votre chasseur immobilier Homexpress, vous avez déjà signé votre mandat de recherche grâce à cet outil et ça va être à peu près la même chose chez votre notaire. Le contrat est visible sur un support numérique (souvent une télévision), la procédure est entièrement sécurisée, le notaire s’identifie via une clé REAL (clef au format USB) qui lui est personnelle : sa signature fait office de sceau. Dès que le contrat de vente signé, il est déposé et conservé au sein du Minutier Central Électronique du Notariat (MICEN). Seul le notaire signataire pourra accéder à l’intégralité de l’acte de vente et en faire des copies si besoin.
Le papier ne disparaît pas pour autant. Vous repartez de l’étude avec une attestation papier de l’acte de vente et sa version numérique. La dématérialisation des documents facilite leur stockage. Vous pouvez les conserver sur votre ordinateur, sur un cloud ou sur un disque dur externe. Par ailleurs, vous pourrez transmettre l’acte notarié en un clic à votre banquier et à votre assureur.
Le délai d’attente entre le compromis de vente et l’acte de vente
L’acte de vente définitif est généralement signé deux à trois mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce délai est parfois plus long, tout va dépendre à la fois de l’accord conclu sur ce point avec le propriétaire mais également du succès dans votre recherche de financement. En revanche, il y a des délais incompressibles car le notaire a un certain nombre de formalités préalables à effectuer. Il va devoir interroger les services de l’état civil, vérifier les casiers judiciaires, contacter les services d’urbanisme et consulter le cadastre des hypothèques. De votre côté, vous devez pendant ce laps de temps faire valider votre plan de financement auprès de votre banque en cas d’emprunt.
L’acte de vente signé, le travail du notaire continue
La signature de l’acte authentique de vente est en apparence le point final à votre projet immobilier pourtant, l’officier public a encore des formalités postérieures à accomplir. L’acte notarié doit être enregistré auprès de l’administration fiscale, service auquel sont versées les taxes que vous avez payées dans les frais de notaire. En parallèle, une copie du contrat est transférée aux différentes administrations dont le bureau du cadastre et le service de publicité foncière.
En cas de vices cachés
Des dols ou des vices cachés peuvent être constatés une fois l’emménagement terminé. Vous avez la possibilité de vous retourner contre l’ex propriétaire s’ils sont avérés en le poursuivant en justice. Les tribunaux peuvent décider d’annuler la vente du logement et obliger le vendeur à vous verser des dédommagements.
Les délais de rétractation
Depuis la loi Macron en 2015 il existe un temps de réflexion de 10 jours qui ne s’applique uniquement qu’à partir de la réception de la promesse ou du compromis de vente. Ainsi ce droit ne peut pas être exercé après la signature de l’acte de vente qui est rend le contrat immédiatement définitif.
Dans de très rares cas, l’achat d’un bien immobilier est conclu sans la signature d’un avant contrat. Le délai de rétractation prend alors effet à la remise de l’acte de vente.
Les autres actes authentiques
Si le contrat de vente est un acte authentique, notez qu’il en existe un autre, le compromis de vente. Il se veut authentique s’il est établi par la main d’un officier public sinon on parle de compromis de vente sous seing privé. Il n’est pas obligatoire de passer devant un notaire pour la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente à moins que la durée de validité de cet avant contrat soit supérieure à 18 mois.