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L’encadrement des loyers

Depuis le 1er juillet 2019, les loyers dans la ville de Paris sont à nouveau encadrés. Qu’est ce que cela signifie pour les propriétaires ? Est-ce le moment d’acheter un bien locatif ? Homexpress répond à toutes vos questions.

Le niveau des loyers dans la capitale ne cesse de grimper et le projet du Grand Paris sur toute l’agglomération parisienne ne risque pas de freiner ce phénomène, bien au contraire. A la demande de la ville de Paris, l’encadrement des prix des loyers a été remis sur les rails avec pour objectif la stabilisation du marché locatif et de faciliter l’accès au logement. Pour rappel, ce dispositif (la loi Alur) avait été annulé par une décision du tribunal administratif en 2017.

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Le propriétaire peut fixer librement le prix du loyer de son logement sauf dans certaines villes dont Paris, Lille, Hellemmes ou Lomme qui appliquent la loi Elan (Evolution du Logement et Aménagement Numérique). Ce dispositif d’encadrement autorise les agglomérations à contrôler les loyers lorsqu’elles sont situées dans des zones dites « tendues », c’est-à-dire des zones géographiques où la demande est plus forte que l’offre. La commune peut décider d’appliquer cette mesure sur une partie ou la totalité de son territoire comme par exemple le centre ville et sa banlieue. L’objectif est simple : contenir la hausse des loyers.

Dans les faits, la commune décrète un loyer de référence en fonction des caractéristiques du logement : type de location (meublé ou non), type de bien (appartement ou maison), nombre de pièces, date de construction. Le propriétaire ne pourra alors pas demander aux locataires de payer un montant supérieur à 20% du loyer de référence.

Quelles sont les conditions d’application ?

Dans la capitale, le nouveau plafonnement est mis en application sur l’ensemble des baux signés depuis le 1er juillet 2019. Un certain nombre de propriétaires ont ainsi dû revoir à la baisse le prix des loyers.

En tant que propriétaire, vous avez cependant la possibilité d’augmenter le montant du loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) notamment s’il est sous la barre du loyer de référence minoré, mais toujours à condition qu’il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. En revanche, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, vous devrez obligatoirement le baisser.

Notez que les biens mis pour la première fois en location sont aussi soumis à la loi Elan. 

Comment est établi le loyer de référence ?

Chaque année, le loyer de référence qui correspond au loyer médian est établi à partir des données et des analyses recueillies par l’Observatoire local des loyers agréés.

Les plafonds annuels des augmentations des loyers sont révisés sur la base de l’Indice de référence des loyers (IRL). C’est le préfet qui promulgue ensuite un arrêté avec le nouveau loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%.

L’encadrement des loyers, comment ça marche ?

A partir du moment qu’un bien immobilier est mis en location dans une commune qui applique l’encadrement des loyers, le montant du loyer est plafonné. Le fait qu’il soit meublé ou vide ne pèse pas dans la balance. Il existe toutefois, des exceptions dont :

  • Les logements loués dans les conditions décrites par la loi de 1948,
  • Les logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire),
  • Les logement HLM,
  • Les locations saisonnières,

Pour vous aider à y voir plus clair, le gouvernement a mis en place un simulateur. En renseignant le nom du quartier, le nombre de pièces, la date de construction, il évalue le montant que vous percevrez si vous mettez votre appartement en location. A titre d’exemple, pour un deux pièces dans un immeuble construit avant 1946, comptez des loyers de référence de :

  • 22,1 €/m² dans le quartier Saint-Fargeau
  • 24,1 €/m² dans le quartier d’Auteuil 
  • 23,2 €/m² dans le quartier de la Goutte d’Or
  • 25,1 €/m² dans le quartier de Plaisance 
  • 28,2/m² dans le quartier Saint-Germain

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos chasseurs pour connaître précisément les prix du loyer au mètre carré dans Paris et la Petite Couronne en vue d’un futur investissement locatif.

Peut-on demander un complément de loyer ?

La réponse est “oui”, vous avez le droit de demander un complément de loyer à condition que cela soit justifié. Le bien est une location meublée et met à disposition des locataires un certain nombre d’équipements dits exceptionnels comme une salle de cinéma. Ou le bien n’est pas meublé mais il offre un confort supplémentaire ou un emplacement particulier (une grande terrasse ou une vue d’exception sur un monument) par rapport aux autres appartements situés dans le même secteur géographique. 

Sachez que le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré.

Quels sont les risques en cas de non application du décret ?

Les locataires qui se sentent abusés peuvent poursuivre leur bailleur en justice et demander une action en diminution du prix du loyer. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est là pour les aider à trouver un arrangement à l’amiable. Le Tribunal d’Instance peut être saisi si cela est nécessaire. Dans le cas où la justice donne raison au locataire, le propriétaire sera dans l’obligation de mettre en conformité le contrat de bail et éventuellement de rembourser les trop-perçus. Il peut également se voir condamner par le préfet à une amende comprise entre 5.000 et 15.000 €. 

La fin de la taxe sur les micro-logements

Une taxe était appliquée sur les logements d’une surface habitable égale ou inférieure à 14m². Cette mesure jugée peu efficace a été supprimée le 1er janvier 2020. Une bonne nouvelle pour les propriétaires !

Est-il toujours intéressant d’investir dans le locatif ?

Paris reste une ville attractive d’un point de vue professionnel et culturel. Selon le classement de The Economist, notre capitale figure dans le top cinq des villes les plus chères au monde. Investir à Paris reste une valeur sûre mais la rentabilité sera moins bonne que dans une ville de province. 

Pour vous aider à franchir le pas, faites nous confiance. L’équipe de chasseurs d’Homexpress vous accompagne dans votre projet d’achat et vous aide à trouver le(s) bien(s) dans lequel(s) il faut investir.

Article – Conseil