Ce secteur représente à lui seul, un quart des émissions annuelles de carbone du pays, le gouvernement s’est donc penché sur ce fléau afin d’améliorer les conditions de vie souvent difficiles des ménages en précarité énergétique.
Les principales dispositions de la Loi du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique, ont été dressées suivant un calendrier, qui débutera dès le mois de janvier 2022. Nous passerons en revue les principales dates de ce calendrier, et nous verrons dans quel cas investir dans les passoires thermiques.
Le DPE, ce qui change en 2022
Le Diagnostic de Performance Énergétique DPE est un bilan qui estime la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Ce document étudie donc la performance énergétique d’un bien immobilier et s’inscrit au sein d’un ensemble de mesures qui visent à réduire la consommation d’énergie des bâtiments dans le secteur résidentiel.
Dès ce mois de janvier 2022, certaines mentions doivent figurer sur les annonces immobilières, à savoir:
- L’étiquette énergie et d’émission de gaz à effet de serre
- L’étiquette climat
- Estimation de la facture annuelle
Dès 2022 également, un audit thermique devra être joint au DPE pour la location d’un bien immobilier avec une étiquette DPE F ou G. Ce bilan thermique présente les faiblesses de l’isolation afin d’en faire ressortir des préconisations.
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, on y retrouve depuis la réforme de 2021 un ensemble d’éléments, principalement:
- L’isolation de la toiture et des combles
- L’isolation des murs dits déperditifs
- Le type de fenêtres ( simple, double ou triple vitrage)
- Le type de chauffage et énergie utilisée (collectif, individuel, type de chaudière, type de gaz)
- La ventilation du logement
Vers la disparition des passoires thermiques
Les contraintes s’intensifient pour les propriétaires des logements mal isolés. Ceci avant l’interdiction définitive de mise en location des passoires thermiques, à horizon 2025. Cependant des aides de financement ont été mises en place, permettant de couvrir une partie des travaux. Ces dispositifs visent à inciter et simplifier la démarche de rénovation énergétique.
Promulguée en Août 2021, la loi Climat et résilience (art. 158) a bouleversé la vente de certains biens. En effet, prévue initialement dès ce ce mois de janvier 2022, l’audit énergétique qui devait accompagner le DPE, lors de la vente de biens énergivores (de catégorie G, F), s’est vu finalement repoussé jusqu’à septembre 2022. Comme l’a annoncé le ministère du logement, cela donne le temps aux propriétaires de réaliser des audit de qualité, et surtout donne le temps au secteur de se familiariser avec cette démarche et n’induit pas sur un ralentissement de l’activité.
Les mesures concernant l’interdiction des passoires thermiques suivront un calendrier, dont les principales dates à retenir sont comme suit :
- 2023 : interdiction de location des pires logements de la catégorie G consommant plus de 450 kWh/m2/an ;
- 2025 : interdiction de l’ensemble des biens de la catégorie G ;
- 2028 : interdiction visant les logements F ;
- 2034 : interdiction de tous les logements de la catégorie E.
Les passoires thermiques face aux investisseurs
Les propriétaires bailleurs, découragés face aux travaux importants à réaliser, se voient de plus en plus nombreux à mettre en vente leurs passoires énergétiques. En effet, beaucoup d’entre eux, souvent par manque de moyens, ne souhaitent pas entamer ce chantier colossal qu’est la rénovation énergétique, et préfèrent vendre ainsi leurs biens.
Ces logements énergivores, compte tenu des coûts qu’ils entraînent en rénovation, se voient parfois bradés sur le marché, et les négociations visant à faire baisser le prix de vente des logements mal classés devient de plus en plus courant.
Cependant, malgré certaines aides gouvernementales (MaPrimeRénov, coups de pouces isolation…) investir dans ces passoires thermiques en effraient beaucoup. En effet, se tourner vers un logement neuf, qui respecte les nouvelles normes environnementales présente de nombreux atouts, et séduit notamment les primo-accédants sensibles aux problématiques écologiques, de même pour les petits investisseurs qui n’ont pas forcément les moyens nécessaires à la rénovation de ces logements.
Les logements de catégorie F, G représentent indéniablement une opportunité pour les gros investisseurs. Ceci dit, il faudrait se montrer vigilant sur l’ampleur des travaux à réaliser en amont, et surtout la démarche à suivre afin de réellement faire baisser la consommation en énergie. Notamment pour les logements collectifs dont la question de la pertinence d’une rénovation individuelle se pose. En effet, quand le logement lui-même est doté d’un chauffage collectif, les travaux de rénovation vont-ils aboutir pour autant à un changement de catégorie du bien. Ainsi même en refaisant l’isolation d’un logement, celui-ci peut toujours demeurer comme passoire thermique.
En définitif, avant d’investir dans une passoire thermique, il sera nécessaire d’étudier concrètement la faisabilité et rentabilité de ce projet, et ne pas être effrayé par les démarches administratives qu’entraîne la rénovation, notamment pour pouvoir bénéficier des aides gouvernementales.