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L’investissement locatif

L’investissement locatif est un moyen de placer votre argent tout en fortifiant son patrimoine. Pour faire de ce projet immobilier une réussite, il est nécessaire de bien s’informer.

Investir dans la pierre est un investissement durable et rentable. Au fil des années, vous percevez les loyers, qui financent directement votre crédit. Vous vous constituez ainsi un joli patrimoine immobilier pour vous et vos enfants. Pour mener à bien ce projet, plusieurs éléments sont à étudier avant de vous lancer. Vous pourrez toujours compter sur Homexpress, votre partenaire immobilier. Il vous accompagne à chaque étape, de la recherche du logement à la remise des clefs.

Bien définir votre projet immobilier

Pour faire de votre investissement locatif un succès, il est important de bien ficeler votre projet. La première question à vous poser est de définir vos objectifs

  • Obtenir une rente d’argent supplémentaire.
  • Récupérer le logement au bout de quelques années pour votre usage personnel.
  • Revendre le bien pour récupérer une plus-value.
  • Transmettre cette acquisition à vos enfants.

En fonction de vos réponses, le type de bien (maison ou appartement), la localité (en ville ou à la campagne), immobilier neuf ou ancien et les locataires visés (étudiants, jeune couple avec enfants ou célibataire) sera différent. Ainsi, pour rentabiliser rapidement votre investissement, vous pouvez investir dans un studio étudiant situé dans une ville dynamique à proximité du campus universitaire. Pour faire plus tard de ce logement un point de ralliement pour vous et votre famille, vous choisirez, au contraire, une maison avec un petit jardinet dans un quartier paisible. 

Homexpress vous aide à définir votre projet et à trouver le bien idéal dans Paris et la Petite Couronne.

Financer votre investissement locatif

L’immobilier locatif est le seul placement qui peut se financer par le biais d’un crédit. Deux types d’emprunt sont envisageables :

  • Le crédit amortissable. Vous remboursez le capital et les intérêts en même temps. Les différentes traites sont échelonnées dans le temps.
  • Le crédit in fine. Vous remboursez chaque mois uniquement les intérêts. Le capital est, lui, payé en totalité à la fin de l’opération grâce à un placement financier. Ce placement est le plus souvent une assurance vie.

Les banques sont assez frileuses en cette période de crise sanitaire. Les conditions d’obtention d’un prêt sont de plus en plus complexes. Votre apport personnel sera décisif. Il doit être au moins égal à 10% du prix d’achat du bien. Par ailleurs, le montant du prêt accordé va dépendre de votre salaire et de celui de votre conjoint(e). Le taux d’effort ne pourra excéder le tiers de vos revenus. A noter, certains organismes financiers ne prennent pas en compte dans leur calcul la potentialité locative de l’investissement immobilier.

Si vous le désirez, Homexpress peut vous mettre en relation avec différents prestataires comme un courtier en financement. L’avantage, non négligeable, est que vous profitez de frais de dossier attractifs grâce à votre chasseur immobilier.

Les dispositifs mis en place par l’Etat

Que le bien soit meublé ou vide, plusieurs dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf ou restaurer. Comme par exemple la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais, ces aides de l’Etat ne doivent pas être la raison principale de votre investissement, car vous serez soumis à un certain nombre de contraintes.

Le dispositif Pinel s’applique dans les zones dites tendues comme Paris, Lyon et Lille.

Le dispositif Cosse, également nommé “Louer Abordable”, oblige le propriétaire à plafonner le loyer, à choisir le locataire en fonction de ses ressources et acheter dans des zones spécifiques.

Bref, vous l’aurez compris, il vaut mieux définir votre projet par rapport à vos objectifs de base. Les différentes mesures de défiscalisation du gouvernement seront un bonus.

Calculer la rentabilité de votre investissement immobilier

Constituer un patrimoine reste une valeur sûre. Il peut y avoir, toutefois, des risques. Pour les limiter, vous pouvez mesurer la rentabilité de votre investissement locatif grâce à trois ratios :

  • La rentabilité locative brute. Elle prend en compte le montant des loyers sur une année et le prix d’achat. Le calcul est simple à réaliser, vous divisez le loyer annuel par le prix du logement et vous multipliez par 100. Vous obtenez la rentabilité en pourcentage.
  • Le rendement locatif net. Cet indice est plus précis, car il prend en compte aussi dans le calcul les impôts fonciers, les charges de copropriété, les impôts sur les revenus locatifs et tous les éléments qui ont un impact financier. 
  • La rentabilité nette. Elle se calcule en ajoutant un dernier élément, les avantages fiscaux.

=> Si vous le souhaitez, vous pouvez utiliser ce simulateur en ligne

Trouver le locataire idéal et fixer le loyer au bon prix

Pour attirer de nombreux locataires et rentabiliser votre investissement financier, le loyer du logement doit être ni trop bas, ni trop élevé. Déterminer le bon prix demande un peu de temps et de réflexion. Il est, en effet, nécessaire de faire quelques recherches afin de connaître le prix du marché ce qui consiste notamment à éplucher les annonces des biens similaires. Sachez que les loyers en région parisienne sont encadrés : vous pouvez consulter le site du gouvernement ici

Le montant du loyer défini, il faut maintenant trouver le locataire. Ce dernier doit être en mesure de payer le loyer chaque mois et cela sans retard. Vous devez lui demander au préalable :

  • Un justificatif de revenu. Son salaire doit généralement être au moins trois fois supérieur au montant du loyer. 
  • Un dépôt de garantie dont la somme correspond à un mois de loyer ou une caution solidaire. Un tiers se portera alors garant.

Vous pouvez gérer par vos propres moyens la location de votre bien immobilier ou faire appel à un professionnel qui s’occupera de tout. Ses prestations ont un coût, entre 3 et 12% des loyers hors charge. Si vous souhaitez être mis en relation avec l’un de nos partenaires, n’hésitez pas à nous solliciter.

contact@homexpress.fr

Les frais à votre charge

Le locataire a un certain nombre de charges à payer mais le propriétaire aussi. Vous devrez vous acquitter de tous les frais relatifs à la possession du bien à savoir la taxe foncière et les travaux de rénovations importants.

Acheter un bien vous soumet tout de même à une fiscalité sur l’impôt sur le revenu. Si votre patrimoine est un logement vide il est imposable dans la catégorie “Revenus fonciers” et pour un logement meublé il faudra le déclarer dans “Bénéfices Industriels et Commerciaux”.

Pour vous aider dans votre recherche d’appartement ou de maison sur Paris et la Petite Couronne n’hésitez pas à contacter Homexpress.