Avec une chute des taux d’intérêt, les établissements financiers sont en mesure de vous proposer un taux d’emprunt plus intéressant. Par rapport à la même période l’année dernière, il y a 47% de dossiers de renégociation de prêt immobilier en plus, d’après la Banque de France.
Les avantages à renégocier son crédit
Avec une baisse importante du taux d’intérêt pour les nouveaux crédits immobiliers ; les ménages ayant eu la possibilité d’obtenir un prêt pour devenir propriétaire mais avec des conditions moins avantageuses, peuvent désormais prétendre au taux le plus bas ou à un rachat de prêt par une autre banque.
Deux opérations qui permettent de faire des économies conséquentes avec les demandes suivantes : en baissant le montant des mensualités ou en diminuant la durée de remboursement.
Ces deux procédés sont les plus avantageux, ils permettent d’avoir un taux d’endettement moins conséquent.
Selon le Code de la Consommation, renégocier ou racheter son prêt immobilier est un droit pour les consommateurs.
Renégociation ou rachat de crédit immobilier
Renégocier son crédit immobilier : Il est possible de réviser son taux d’intérêt auprès de sa banque actuelle qui peut vous proposer une baisse du taux. Négocier le taux de crédit sera plus simple, il évite des frais liés au dédommagement lors d’un rachat par les établissements bancaires ou encore les démarches administratives. Seuls des frais de dossier et autres pénalités seront demandés.
Rachat de crédit immobilier : Démarcher certaines banques pour un rachat de crédit permet d’obtenir des conditions d’offre de prêt plus avantageuses dont un meilleur taux. Cependant, il faudra s’acquitter de différents frais (pénalités, frais de dossier, assurance emprunteur, coût de la garantie).
De plus, pour le rachat de prêt, une assurance de prêt sera demandée pour éviter un endettement en cas d’insolvabilité de l’emprunteur. La banque réclame une assurance qui garantit le paiement des mensualités de crédit.
Faire jouer la concurrence de sa propre banque permet de comparer les offres et de trouver le meilleur taux.
Les conditions
Les différents paramètres à prendre en compte avant de renégocier ou de faire racheter son crédit logement sont les suivants :
- Tout d’abord le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé pour prétendre à un taux révisable.
- Il est également préférable de réviser son taux lorsque le contrat est récent. En effet il y a plus d’avantages à renégocier durant les 5 premières années du remboursement où les intérêts représentent une part importante du montant des mensualités.
- Il doit y avoir une différence entre le taux actuel et le nouveau taux qui doit être d’au moins 0,7 point voire de 1 point (par exemple, de 4,5 % à 3,8%).
- Il ne faut pas non plus oublier le montant des frais qui sont plus élevés lors du rachat.
Pour négocier avec la banque le taux de crédit immobilier, il faut faire partie des meilleurs profils, être un client dont la banque ne peut pas se passer. Le prêteur examine la situation financière et donc la capacité de remboursement de l’emprunteur car il doit renoncer au taux d’intérêt initial qui lui était dû et par conséquent être en perte. Pour faire signer un contrat de prêt immobilier, l’établissement de crédit doit lui-même emprunter la somme auprès des marchés. Donc seuls les meilleurs profils pourront bénéficier d’une renégociation.
Cependant, il n’y a pas de limite pour la renégociation ou racheter son prêt, il est possible de renouveler à de nombreuses reprises.
Quelque soit l’option choisie, il est nécessaire de comparer les conditions de crédit proposées par l’établissement, afin de connaître la solution qui paraît la plus favorable.
Les démarches à suivre
Suite à une renégociation acceptée, l’aménagement du contrat s’officialise directement et obligatoirement par un avenant au contrat immobilier initial.
Pour un taux fixe, l’avenant comprend automatiquement:
- les amortissements avec une échéance.
- coûts du crédit et taux annuels basés uniquement sur les coûts futurs et les dates d’échéance.
Pour un taux variable, l’avenant comprend :
- un calendrier détaillant les fonds restants qui devraient être payés en cas de remboursement anticipé à chaque échéance.
- le taux d’intérêt effectif global et le coût du crédit sont calculés uniquement sur la base du coût et de la durée avant la date de révision du taux d’intérêt.
- les conditions et modes de variation du taux.
Les démarches pour le rachat de prêt, suite à l’accord donné par la nouvelle banque, cette dernière rédige le nouveau contrat et débloque les fonds : c’est-à-dire, elle rachète le prêt de votre ancienne institution et dès lors, commence un nouveau remboursement mensuel.
La nouvelle banque demandera un paiement :
- Des indemnités de remboursement anticipé pour l’emprunt d’origine.
- Des frais de gestion et de garantie pour l’émission d’un nouveau crédit.
- De plus, pour garantir le prêt, l’établissement financier peut exiger que le crédit soit assuré avec une caution bancaire ou une hypothèque.
En cas d’hypothèque des frais de mainlevée seront demandés et il faudra prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie. Si la garantie est une caution, 75 % du fonds mutuel de garantie du premier crédit seront reversés. Cette somme permet de payer la nouvelle garantie.
Il est possible de garder son prêt à taux zéro lors du rachat mais sous une condition : que le montant mensuel soit inférieur à 33%. Ainsi le taux d’endettement doit assumer les mensualités sur toute la période du rachat de prêt. Un simulateur de rachat de crédit en ligne permet d’avoir un aperçu et de déterminer la solution la plus adaptée.
Dans le cas d’un remboursement anticipé, que ce soit une partie ou la totalité de l’emprunt immobilier, des indemnités seront à prévoir.
Le financement immobilier pratiqué par les banques est à analyser en détail ; il faut évaluer le gain généré avec le coût total du crédit proposé, mais également prendre en compte les différents frais pour le rachat du prêt immobilier.