Lors d’une vente d’un bien immobilier, le prix n’est pas indiqué au hasard, il est notamment déterminé par la superficie privative.
Le propriétaire actuel est dans l’obligation d’indiquer au futur acquéreur la surface Carrez qui fait partie du dossier des diagnostics techniques.
La loi Carrez permet au futur acquéreur de ne pas être dupé lors de l’achat d’un bien. Il est en droit de demander cette information qui doit être communiquée dans l’ensemble des documents relatifs à la vente immobilière (promesse de vente ou compromis de vente, acte de vente…).
Ce dispositif assure une interprétation unique du calcul de la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble en copropriété.
Définition
La loi Carrez mise en place en 1997 doit obligatoirement s’appliquer à toutes les ventes de tous types de biens immobiliers (maisons en copropriété, appartements ou encore les locaux d’activité) d’au moins 8m2 et portant le statut de copropriété.
La loi Carrez est la mesure de la superficie des planchers des pièces couvertes.
Souvent confondue avec la surface habitable, celle-ci est appliquée seulement dans les contrats de location d’une habitation (loi Boutin). Il s’agit ici de surface et non de superficie car les normes de calcul et de droit sont distinctes du mesurage Carrez.
Comment faire le métrage Carrez
Le métrage prend en compte la somme des surfaces de plancher des pièces couvertes et fermées (cuisine, chambres, salle à manger, séjour, salle de bain…) dont la hauteur sous-plafond est supérieure ou égale à 1,80m lorsque la superficie totale du bien est supérieure ou égale à 8m2.
Pour les lots inférieurs à 8m2, le mesurage n’est pas demandé mais s’ il s’agit de plusieurs lots inférieurs à 8m2, le vendeur est obligé de réaliser la surface totale.
Il est possible de faire réaliser le calcul de la surface par un diagnostiqueur. Ce professionnel du diagnostic immobilier utilise un télémètre laser qui peut être accompagné d’un logiciel de calcul afin de déterminer de manière précise toute la surface totale. À la suite du diagnostic, l’expert remet un certificat de mesurage au propriétaire ainsi que sa responsabilité civile en gage d’assurance cas de contestation. Autrement dit, le vendeur est mis hors de cause en cas de mauvaise mesure de superficie.
La loi Carrez n’impose pas aux propriétaires d’avoir recours à un professionnel. En effet, les propriétaires peuvent eux même réaliser leur superficie privative. Cependant, cette mesure risque d’être approximative contrairement à celle d’un diagnostiqueur et risque donc d’engager leur responsabilité en cas de contrôle par le nouvel acquéreur.
L’attestation du mesurage Carrez à une durée de validité illimitée. Par contre, en cas de travaux pouvant modifier la superficie du lot, un nouveau mesurage Carrez sera indispensable.
Les parties prises en comptes sont les combles aménagés et non aménagés, les vérandas, les sous-sols, les greniers aménagés, les réserves et les débarras.
Le mesurage Carrez exclut les garages, parkings, les parties communes, la surface de jardin, balcons, terrasses, caves, les greniers non-aménagés, la composante de l’immeuble (marches d’escaliers, murs, cloisons, …) ainsi que les embrasures de portes et fenêtres.
Que faire si le calcul de la surface est faussé
Il existe deux situations possible dans le cadre d’un litige :
La superficie est inférieure à celle annoncée
La loi Carrez autorise un seuil d’écart inférieur ou égal à 5% de la superficie totale. Dans le cas où ce seuil est dépassé, l’acquéreur peut réclamer une révision du prix de vente afin qu’il soit proportionnel à la superficie du logement. Il a un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander cette révision du calcul de toutes les surfaces. Les frais de notaire seront également revus à la baisse. En revanche, un écart inférieur à 5% n’engendrera aucune révision, ce qui peut être très défavorable à l’acquéreur lorsque le prix au m2 est très élevé comme à Paris.
Par ailleurs, dans la situation inverse où la superficie totale serait supérieure à celle communiquée sur l’acte de vente, le vendeur ne peut pas faire réviser le prix.
L’absence de superficie dans l’acte de vente
L’acquéreur peut demander une action en nullité de la vente si le vendeur ne fait pas apparaître la surface Carrez dans l’acte de vente. Par la suite, il a un délai d’un mois à partir de la signature de l’acte authentique pour annuler la vente.
Dans le cas d’une attestation très ancienne, le vendeur doit s’assurer que le professionnel ayant réalisé le calcul soit toujours en vie en cas de litige.
La surface Carrez d’un bien vendu en copropriété est donc une donnée extrêmement importante qui ne doit pas être négligée au moment d’une acquisition ; elle compte de manière prépondérante dans l’estimation du bien immobilier.